Поэтому мы решили оценить районы не по степени их «крутизны», а с точки зрения здравого смысла — это, если хотите, качественный рейтинг. Для ранжирования районов мы опросили специалистов риэлторских компаний, которым предложили оценить районы Москвы по трем критериям — развитости инфраструктуры, состоянию окружающей среды и адекватности цен на недвижимость (оптимальному соотношению стоимости и качества).
Лучшие десять районов были выбраны из наиболее часто упоминаемых риэлторами. Баллы в свою очередь проставлялись только этим десяти районам — место в рейтинге определяется количеством набранных очков по десятибалльной шкале. Выбрать десять лучших из 123 московских районов оказалось задачей отнюдь не простой. Во-первых, потому, что многие соседствующие друг с другом районы сходны по своим характеристикам. Во-вторых, потому, что предложенные критерии оказались в некоторых случаях взаимоисключающими. Например, Марьино получило хорошие оценки за развитость инфраструктуры и адекватность цен на жилье, плохие — за экологичность.
Хамовникам достались высочайшие баллы за инфраструктуру и самые низкие — за экологию и ценовой уровень. Из всего этого следует, что определение «лучший район» — достаточно условное, каждый имеет свои плюсы и минусы.
В данном случае имеется в виду инфраструктура в широком смысле. То есть не только социально-бытовые объекты, но и качество и количество дорог, их загруженность, удобство проезда. «Самым важным фактором комфортности я бы назвала транспортную доступность, — комментирует генеральный директор компании «БЕСТ–Недвижимость» Лариса Патлух. — Далее следуют наличие паркинга, детских учреждений, парков и зон отдыха».
Комфорт — это когда нет пробок
При этом риэлторы все же высоко оценили комфортность центральных районов, которые не могут похвастаться отсутствием транспортных проблем. Но в конкретном случае уровень социальной инфраструктуры их с лихвой компенсирует, поэтому один из районов ЦАО все-таки вошел в наш рейтинг. Среди лучших риэлторы также упоминали такие районы, как Хамовники, Якиманка, Пресненский, Тверской.
Впрочем, до большинства спальных районов Москвы также добираться нелегко — особенно это касается Кожухова, Митина, Куркина, Солнцева и т. д. Благодаря наличию линии «легкого» метро транспортная ситуация не столь критична для жителей района Южное Бутово.
На сегодняшний день многие районы Москвы, особенно новые, которые застраиваются комплексно, имеют современные коммуникации, достаточное количество школ и детских садов, крупные торговые и развлекательные центры, больницы, паркинги и т. д. Риэлторы отдают предпочтение удаленным от центра районам, таким, как Марьино, Бибирево, Новогиреево, а также «замкадным», каждый из которых представляет собой «город в городе» — Митино, Бутово, Куркино.
Жизнь в Москве практически везде одинакова: абсолютно экологически чистых районов нет, равно как и «смертельно» грязных. Впрочем, при упоминании Капотни все только руками разводят — настолько очевидным считается, что здешняя экология оставляет желать лучшего. И правильно считается.
Чисто место пусто не бывает
В целом же состояние окружающей среды в том или ином месте зависит от наличия действующих промышленных предприятий, уровня загрязненности воздуха автотранспортом, а также количества зеленых насаждений. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что давать характеристику состоянию целых округов некорректно. «Среди жителей Москвы существует ряд стереотипов относительно экологичности округов. Так, распространено мнение о том, что юго-восточная часть города — самая загрязненная в столице, а в западной и северо-западной, наоборот, почти безупречная экологическая обстановка, — отмечает он. — Но в столице благоприятные и неблагоприятные районы чередуются независимо от направления».
Например, в Южном округе относительно чистыми считаются Чертаново и Бирюлево — по сравнению с не столь благополучными районами Братеево и Орехово-Борисово. В целом приличная экологическая обстановка сложилась в Северном округе, хотя крупная промзона имеется в районе станции метро «Войковская».
Митино и Строгино — лучшие с точки зрения экологии районы в СЗАО. Кстати, этот округ действительно считается самым благоприятным для жизни в Москве: на его территории нет крупных источников загрязнения воздуха.Много чистых «оазисов» в Юго-Западном округе столицы. Лучше всего дела обстоят в районах Ясенево, Теплый Стан, Северное Бутово, Тропарево-Никулино.
Оптимальные в плане экологии районы Западного округа — Солнцево и Новопеределкино, которые находятся за пределами МКАД. Достаточно хороших для жизни мест в Восточном округе. Картину портят районы, прилегающие к ЦАО и ЮВАО. Территории же, расположенные рядом с лесопарком Лосиный остров и Измайловским парком, а также «замкадные» (Новокосино, Косино и Жулебино) можно считать вполне благополучными.
В центре города и его юго-восточной части расположены самые «нездоровые» районы. Крупных действующих промзон в центре города нет, главным источником загрязнения атмосферы здесь является автотранспорт. А на Юго-Востоке на качество воздуха в основном влияют Капотненский нефтеперерабатывающий комбинат, Люблинский сталелитейный завод и множество предприятий, расположенных вдоль Москвы-реки. В этом округе практически все районы сильно загрязнены, особенно Капотня, Марьино и Люблино.
«Дешевый» не значит «лучший»
Конечно, при московском уровне цен на квартиры такой фактор, как относительная дешевизна, мог бы стать главным оценочным критерием при выборе лучшего района. Но что в этом случае делать с той же Капотней: да, по сравнению с другими районами там относительно недорогое жилье, но кто по доброй воле поедет туда?
Но и высокая стоимость квартир не является однозначным критерием качества. Так, в Центральном округе цены непомерно высоки, при этом безнадежна ситуация с экологией, а темпы строительства — одни из самых низких в городе.Словом, районы оценивались исключительно с точки зрения соответствия цен на жилье качественным характеристикам района. Чтобы выяснить адекватность заявленной продавцом стоимости, необходимо соотнести цену 1 кв. м и социальную среду, комфортность и качество дома, экологичность района, а также удаленность от центра, транспортную доступность. Все эти факторы, безусловно, оказывают взаимное влияние друг на друга. Например, с открытием станции метро существенно выросли цены на квартиры в Строгине.
Среди районов с хорошим соотношением цены и качества риэлторы отмечают Марьино, Сокол, Отрадное, Медведково, Лосиноостровский, Алтуфьевский и некоторые другие. Для сравнения: по данным на март 2008 года, средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке в районе Сокол составляла $8,6 тыс. за 1 кв. м, а в Марьине — $5,4 тыс. за 1 кв. м. Разницу в цене риэлторы посчитали справедливой, сопоставив удаленность районов, экологическую обстановку и другие факторы.
Еще раз отметим, что качество района — понятие весьма условное. Не пройдет и полугода, как состав рейтинга существенно изменится. На ситуацию способно повлиять, например, строительство четвертого транспортного кольца. Причем для одних территорий этот фактор станет негативным, а репутацию других, напротив, улучшит.
Все зависит в первую очередь от места прохождения автотрассы. Квартиры в домах, стоящих на первой линии, потеряют привлекательность и упадут в цене. В то же время статус более удаленных от магистрали районов возрастет за счет решения транспортных проблем при условии сохранения других условий проживания.
Потенциал развития, по мнению специалистов аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», есть в районах, попадающих в границы «Большого Сити». После вывода промышленных предприятий и преобразования их территорий, где собираются возводить высококачественное жилье и объекты инфраструктуры, потребительская привлекательность районов возрастет.
